28 Oct Reforma de un piso en el Eixample: guía práctica con soluciones reales (Barcelona)
1) Antes de empezar: catas, levantamiento y decisiones sobre patrimonio (hidráulico, molduras, carpinterías)
Lo primero es poner el piso “bajo rayos X”. Hago un levantamiento serio (planta y alzados precisos) y catas en los puntos críticos: encuentros de forjado con medianeras, pasos de bajantes, piecerío de baños y cocina, y trasdosados antiguos. En el Eixample siempre hay sorpresas, y por eso repito a clientes: “En el Eixample, si no abres una cámara, no sabes qué historia te va a contar la casa.”
Con la información en la mano, toca decidir qué patrimonio conservar: suelos hidráulicos o Nolla, molduras, carpinterías de galería, puertas altas, incluso herrajes. Esta decisión condiciona de verdad el presupuesto y la planificación. No es igual restaurar un paño de hidráulico que encapsularlo y colocar un flotante por encima; tampoco es lo mismo lacar una balconera con herrajes originales que sustituirla por una carpintería nueva con RPT (rotura de puente térmico).
Checklist de arranque que uso en obra:
- Catas: forjados (tipo y estado), medianeras (humedades), bajantes (ubicación real), electricidad (tela/plomo), fontanería (plomo/galva/Pb).
- Patrimonio: inventario por estancias con fotos y decisiones previas al presupuesto.
- Riesgos: partidas “abiertas” (refuerzos, reparaciones bajo pavimento, cambios de trazado).
Mi consejo: acuerda por escrito qué piezas se preservan sí o sí, cuáles se restauran si compensa y cuáles se encapsulan. “El hidráulico manda: primero lo respetamos, después diseñamos alrededor.”
2) Distribución y luz: del pasillo longitudinal a espacios conectados
Muchos pisos del Eixample tienen pasillos largos y estancias encadenadas. Mi estrategia habitual es concentrar el núcleo técnico (cocina/baños/instalaciones) en la zona menos iluminada y liberar fachada y galería para estar y dormir. Entre salón y cocina, suelo plantear aperturas amplias (sin perder la capacidad de sectorizar con puertas correderas ocultas o paños acristalados).
Claves que me funcionan:
- Eliminar metros inútiles de pasillo con armarios empotrados que “comen” circulaciones.
- Alinear las bandas húmedas para compactar instalaciones y reducir curvas de bajantes.
- Usar vidrio traslúcido en piezas interiores para “robar” luz a las fachadas sin perder privacidad.
Cuando el edificio permite abrir (y tiene sentido), estudiamos huecos puntuales en muros de carga con cálculo y perfiles metálicos. Si no, trabajamos con puertas altas y paños vidriados que visually conectan sin meterse en estructura.
3) Techos altos y climatización por conductos sin perder molduras
Los techos altos del Eixample son un lujo… y una oportunidad para esconder instalaciones. Antes de bajar nada, mido flechas de vigas y reviso molduras. Si hay cornisas o cielos ornamentados, prefiero falsos techos perimetrales (no toda la pieza) donde van conductos y registros. Ganas mantenimiento sin mutilar la sala. En viviendas sin molduras, un plenum continuo puede ser lo más limpio.
Buenas prácticas:
- Rejillas alineadas con ejes de carpintería/armarios (menos “manchas” en techos).
- Registros discretos cerca de máquinas y derivaciones.
- Aislamiento acústico en conductos y unidades interiores; el confort acústico se agradece.
Lo digo siempre: “La diferencia entre un piso bonito y uno cómodo está en las instalaciones que no se ven.” No racanees en clima y ventilación: el día a día se nota.
4) Galerías y patios: más luz con RPT, bajo emisivo y vidrios traslúcidos
Las galerías y patios interiores son la llave de la luz. Cuando las carpinterías están muy cansadas, sustituyo por aluminio con RPT o madera con doble junta, según estética y presupuesto, y vidrio bajo emisivo. En patios conflictivos por vistas cercanas, combino vidrios traslúcidos (tipo U-glass/liteglass) con pinturas claras en paramentos para elevar la reflectancia.
Tips que aplico:
- Perfiles esbeltos = más paño de vidrio = más luz.
- Si hay ruido de patio o vecinos, valoro doble ventana puntual en dormitorios.
- Umbrales y desagües: no subestimes los detalles de agua en galerías; evitan patologías.
5) Suelos hidráulicos y Nolla: restaurar, completar o encapsular bien
Cuando aparece hidráulico o mosaico Nolla, levanto por paños, catalogo y decido:
- Restaurar (si el estado lo merece),
- Completar con réplica o transición en madera (para casar huecos), o
- Encapsular si está muy “justo” pero queremos conservarlo para el futuro.
Encapsular no es tapar sin más: nivelación, lámina correcta, pavimento flotante encima y juntas que respeten encuentros. En transiciones, la madera actúa como “traductora” entre tramas distintas. Esto mantiene el valor patrimonial y te da un suelo continuo, estable y confortable.
6) Muros de carga y forjados de madera: cuándo abrir y cómo reforzar con seguridad
Antes de “tirar”, hago calicatas y catas. Si necesitamos huecos, lo proyecto con el arquitecto: perfiles metálicos (HEB/IPN) dimensionados, apoyos bien resueltos y secuencia de apeos planificada. En forjados de madera soy conservadora: protecciones frente a humedad, control de cargas (evitar recrecer mucho) y soluciones ligeras en acabados.
Recordatorio de obra:
- Plan de demolición paso a paso (es donde se gana la seguridad).
- Testigos y control de fisuración tras abrir huecos.
- Coordinar con comunidad si el trabajo afecta elementos comunes.
7) Instalaciones completas y confort invisible: electricidad, fontanería y clima registrables
Si encuentro plomo, tela o derivaciones extrañas, no parcheo: renuevo completas electricidad, fontanería y clima. Trazo itinerarios registrables y dejo canalizaciones preparadas para una domótica básica (futuras ampliaciones sin obra gorda). En baños y cocina, válvulas de corte accesibles; en cuadro eléctrico, previsión para cargador, climatización y posibles placas.
Trucos que evitan disgustos:
- Subir la sección en líneas críticas (clima, horno, inducción).
- Separar circuitos por uso (iluminación, enchufes, electrodomésticos).
- Sifones y pendientes bien calculados: cero olores, cero retornos.
8) Licencias en Barcelona: comunicación previa vs obra mayor (documentación que evita requerimientos)
En Barcelona, distinguir entre Comunicación Previa y Obra Mayor ahorra semanas. Yo preparo planos claros, memoria concreta y gestión de residuos cerrada. Cuanto más se entienda el proyecto en el papel, menos retrasos: “La licencia se gana en el papel: cuanto más claro el plano, menos tarda el permiso.”
Pautas:
- Si actúas en estructura o fachada → suele ser Obra Mayor.
- Redistribuciones interiores sin estructura → a menudo Comunicación Previa (consulta casuística).
- Documentación limpia = menos idas y venidas.
9) Logística de comunidad: horarios, ruidos y Plan de Obra que desactiva conflictos
La comunidad es tu segundo cliente. Negocio horarios de ruido, uso de ascensor, acopios y ruta de escombros. Coloco un Plan de Obra visible en el portal con hitos y teléfonos. Funciona: “En comunidad, el mejor material es la comunicación: cartel de obra, horarios y un móvil siempre a mano.”
Claves logísticas:
- Protectores en zonas comunes y limpieza diaria.
- Ventanas de trabajos críticos avisadas con antelación.
- Coordinación con ITE o intervenciones en patios/cubierta para no pisarnos.
10) Plazos y presupuesto: cronograma realista, colchón del 10–15% y partidas sensibles
Mis números tipo para una reforma integral de 80–100 m²: 10–14 semanas si proyecto y licencia están cerrados. ¿Qué retrasa? Sorpresas en forjados y carpinterías a medida.
Cómo armo el presupuesto:
- Cierro por sistemas (demoliciones, albañilería, instalaciones, carpinterías, climatización), no por marcas.
- Marco partidas abiertas (posibles refuerzos, reparaciones bajo pavimento).
- Recomiendo 10–15% de imprevistos desde el día uno.
Para el cronograma, un Gantt sencillo con hitos (fin de demoliciones, fin de instalaciones, cierre de yesos, suelos, carpinterías, repasos) baja la ansiedad y ordena decisiones.
11) Caso práctico (resumido): decisiones que más valor aportan en 80–100 m² en el Eixample
Un “típico” que me encuentro:
- Redistribución mínima para compactar núcleo húmedo y ganar un dormitorio al pasillo.
- Clima por conductos con falso techo perimetral para respetar molduras del salón.
- Galería renovada con carpintería RPT + bajo emisivo y un fijo traslúcido en baño interior.
- Hidráulico: restauración en zonas nobles y transición en madera hacia cocina.
- Instalaciones nuevas, registrables y preinstalación de domótica.
Resultado: piso que parece histórico pero funciona como nuevo. Y sí, se notan las decisiones “invisibles”.
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